Kira Sözleşmesi - Kiracı ve Mal Sahibinin Hakları

Konut sektöründe son yıllarda ortaya çıkan değişiklikler sonucunda kişilerin emlak edinme veya kiralama anlayışında değişiklikler ortaya çıkmaya başlamıştır. Artan nüfus ve yaşayış biçimlerindeki değişikliklerle birlikte bazı kavramların farklılaşma boyutunda bir yere geldiğini görmekteyiz. Kiracı ve mal sahibi diye açıklayabileceğimiz bu iki kavramın süre gelen bu değişimlerle birlikte birbirleri ile olan ilişkilerinde de çeşitli farklılaşmalar ortaya çıkmıştır. Bu farklılaşmaların ortaya çıkması sonucunda kiracı ve mal sahibi arasında çeşitli sorun ve ve sorunlara bağlı anlaşmazlıklar olduğunu görebilmekteyiz.

Kira sözleşmesi taraflar arasında karşılıklı borç doğuran ve tarafların (kiracı ve mal sahibi) birbirlerinden sorumlu olduğu bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” diye geçmektedir. Kira sözleşmesi, kiracı ile mal sahibi arasındaki şartların yanı sıra kiralanan taşınmaz için genel koşulları da belirlemektedir. Aynı zamanda kira sözleşmesi her iki tarafı bağlamakta ve anlaşmazlıklar sonucunda yalnızca taraflar dâhilinde karşılıklı anlaşılarak feshedilebilmektedir. Bu feshetme kararı mahkemelerce alınmaktadır. Kira sözleşmesi hazırlanıp imzalandıktan sonra bir kopyası kiracıda, bir nüshası ise mal sahibinde kalır. Her iki tarafın arasında yapılan bu sözleşme ile tarafların sorumlu olduğu bir anlaşma imzalanmış olur.

Kiracı ve mal sahibi arasındaki ilişkinin günümüzdeki yaşam koşulları doğrultusunda değişmekte olduğunu görebilmekteyiz. Bunlardan en sık rastlanılanı kira bedelinin artışındaki oran olarak karşımıza çıkmaktadır. Buna bağlı olarak son dönemlerde yükselişe geçen konut fiyatları ve kiralarındaki artış oranı dikkate alındığında kiracı ve mal sahibi kişiler arasında çeşitli anlaşmazlıkların ortaya çıktığını söyleyebiliriz.

Taraflardan kiracı ve mal sahibi kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini ve artış oranını birlikte kararlaştırırlar. Elbette kira artış oranının yasal düzenlemesi Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde belirlenmiştir. Bu oran bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksine bağlı olan bir senelik (12 ay) ortalamasına göre hesaplanır. Bu ortalama temel alınarak kira miktarında artış yapılır. Mal sahibi kiracıdan, kira sözleşmesinde yer alan oran dışında ve TÜFE değerlerine göre belirlenen kira bedelinin dışında bir oran talep ediyorsa kiracı bu artış oranını kabul etmek ve aynı zamanda ödemek zorunda değildir. Kira sözleşmesinde herhangi bir artış oranı belirlenmemiş ve mal sahibi kira artış döneminde çokça yüksek bir kira artış oranında bulunmak isterse bu durumda kiracı, mal sahibine Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi gereği “kira tespit davası” açabilir. Bunun sonucunda da kira artış oranı hâkim tarafından TÜFE değerleri ve emsal kararlar eşliğinde belirlenir. TBK’nın 344.maddesi; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” düzenlenmiştir. Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranına rağmen bu orana uymayarak kira bedelini ödüyorsa bu durumda mal sahibi kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatma hakkına sahip olmaktadır. Mal sahibi alacağını bu şekilde temin etme yoluna gitmektedir. Kanunlarca belirlenen diğer bir yol ise Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi gereği mal sahibi tarafından kirayı ödemeyen kiracıya karşı iki haklı ihtar ile sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açabilir. Bunun yanı sıra kiracı diğer kira oranlarına göre daha düşük bir kira ödüyor ise ve bu durum mal sahibini olumsuz etkiliyorsa bu durumda mal sahibi, kira uyarlama davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilmektedir.

Bir diğer anlaşmazlık ise kiracının kirayı ödeyememe durumundan kaynaklanmaktadır. Kiracı ekonomik olarak zor durumda kalmışsa ve kirasını ödeyemez halde ise Türk Borçlar Kanunu kiracıya bir hak daha tanımaktadır. Borçlar Kanunu 138.maddesine göre; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindedir.

Emlak sektöründeki son yıllarda yaşanan sıkıntıların başında konutlardaki orantısız fiyat artışları gelmektedir. Özellikle pandemi döneminin beraberinde getirdiği ekonomik ve sosyal değişikler konut artışındaki fiyat dalgalanmalarına etki etmektedir. Bu durum kiracı ve mal sahibi kişiler arasında anlaşmazlıklara sebep olmaktadır. Günümüzde konut üretiminin önceki yıllara göre daha az gerçekleştiğinin altını görebilmekteyiz. Bu da sektörde arz sıkıntısını ortaya çıkarmaktadır. Kira bedellerinde yaşanan artıştan dolayı kiracı ve mal sahibi arasındaki sorunlar, oldukça artış göstermektedir. Her iki tarafın birbirlerine karşı kanunlarca belirlenen çeşitli sorumlulukları bulunmaktadır. Bazı durumlarda taraflar arasında anlaşma sağlansa da bazı durumlarda bu anlaşmazlıklar sonucunda taraflar, hukuki yollara başvurarak mahkemeler yoluyla çözüme ulaşmak istemektedirler.