İcra Takibi Yoluyla Tahliye Davası

Konut piyasasında en çok karşılaşılan sorunların başında kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde yaşanan sıkıntılar gelmektedir. İcra ve İflas Kanunu Madde 269 ve devamındaki başlıklara göre göre;  kira borcunu ödeyemeyen kiracının icra takibi ile tahliyesi düzenlenmiştir. Bunun sonucunda cevaplanması gereken sorulardan biri de kiracının kirayı ödeyememesi durumunda taşınmazın tahliyesinin nasıl olacağıdır. Türk Ceza Kanunu’na göre kiralanan konutun, kira borçlarının ödenmemesi durumunda tahliye edilmesinin iki yolu vardır. Birincisi kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarda bulunmak ki bu iki ihtarın noter tarafından yapılması mühimdir; bir diğeri ise kira borçlarının tahliye aracılığı ile icra takibine başlanmasıdır.

Kira kelimesi TDK’ye göre “Bir konutun, bir mülkün veya taşıt gibi herhangi bir şeyin belli bir bedel karşılığında, bir süre için sahibi tarafından başkasına verilmesi” anlamına gelmektedir. Bu bağlamda kira sözleşmesi kavramı, hukuki açıdan iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme biçimidir. Kira sözleşmesi gereğince, sözleşmenin taraflarından biri kiracı iken bir diğeri kiralayan kişidir.

Kiracı oturduğu konutun kirasını zamanında ödemediğinde kiralayan kişi alacağını temin etmek için alacak davası açabileceği gibi icra takibi de başlatabilmektedir.  Kiralayan kişi kiracının borcunu ödememesinden dolayı İcra Müdürlüğü’ne başvurur. Bu başvurusu sonucunda ödeme emri çıkartılır. Kiracıya borcunu zamanında ödemesi için İcra Müdürlüğü tarafından ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde, ödenmesi gereken kira miktarının 30 gün süreyle ödenmesi gerektiği belirtilmektedir. Türk Borçlar Kanunu Madde 315’te geçtiği üzere;

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en azotuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Kira borcu olan kişinin kira bedeli ile birlikte kira sözleşmesinin getirdiği yükümlülükleri, icra masraflarını tam 30 gün süreyle ödemesi gerekmektedir. Ancak kira borcu sahibinin 7 gün içerisinde borca itiraz etmesi durumunda hakkında başlatılan takip kararı durur. İtirazın gerekçeli halleri ve bu gerekçeye dayalı sonuçlar İİK Madde 269’da şu şekildedir:

“MADDE (269/a.) Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. MADDE (269/b.) Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe resmen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa merciden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def'ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır. Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def'ide bulunamaz. Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtar ile ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer…MADDE (269/c.) Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dâhilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır. İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36. madde hükmünden faydalanabilir.”

Kiralayan kişinin tahliye kararlı icra takibi başlatabilmesinin yolu kira sözleşmesinin mevcut olmasıdır. Eğer taraflar arasında bir kira sözleşmesi yok ise kiralayan kişi icra mahkemesinden kiracı için tahliye kararı isteyememektedir. Bu durumlarda da genel mahkemelerce dava açılabilmektedir. Kiracı bu süre içerisinde icra takibine itiraz da bulunmadığında kira sözleşmesinin geçerliliğini ve kendinden talep edilmek istenen kira borcunu kabul etmiş demektir. Böylelikle de hakkında çıkan takip kararı kesinleşmiş olur. Kiracı eğer 30 günlük süre içerisinde borcunu ödemez ise; alacaklı kişi icra mahkemesince tahliye kararı isteyebilir ve alacağının temin edilmesi için kendisine borcu olan kiracının mal varlıkları üzerinde haciz işlemi başlatabilmektedir.

Kiracının kirayı ödeyememesi durumunda alacaklı olan kişi, kiracıya karşı ilamsız tahliye başlatarak kiranın ödenmesini ve buna bağlı olarak da kiracının tahliye edilmesini isteyebilmektedir. Böylelikle alacaklı olan yani kiraya veren kişi; hem temin edemediği kira bedelini hem de taşınmazın tahliyesini icra takibi yoluyla isteyebilecektir. İcra takibi icra mahkemesince yapılmaktadır. Borçlu kiracı, kendisine gönderilen ödeme emrine kanunda belirlenen ve yukarıda anlatılan belirli süreler içinde itiraz etmez ise hakkında icra talebi başlatılabilmektedir. Kiracı; tahliye talepli icra takibi ile tahliye edilebileceği gibi dava yolu ile de tahliye edilebilmektedir. Ayrıca tahliye talepli icra takibi diğer tahliye şekillerine göre daha hızlı sonuç verdiği için alacaklı kişiler tarafından daha fazla tercih edilmektedir. İcra takibi yoluyla tahliye kararlarında ortaya çıkan durumlardan biri de kiracının iflasıdır. Eğer, kiraya veren kişi, kiracının iflas etmesi halinde hem kiracıya iflas masasına tahliye isteğini bildirdiğinde, alacaklı olduğu için kiralar için güvence isteyebilmektedir. Ayrıca icra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için kiracıya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir. Böylelikle bu şartlar yerine getirildiğine alacaklı olan yani kiralayan kişi; gerekçeli kararın varlığı doğrultusunda icra dairesine başvuruda bulunarak kiracıyı tahliye edebilecektir.