Depremde Kiracının Yasal Hakları

Yüzyılın felaketi olarak adlandırılan depremden sonra, insanların kafasında birçok soru oluştu. Bu sorulardan birisi de depremde kiracının yasal hakları oldu. 

Kiralanan konutun ağır hasar alması ya da yıkılması durumunda, kanun nezdinde kiracının durumu ne olacak? Kiracı hangi haklara sahip olacak gibi soruların cevaplarını bu yazıda sizlere veriyor olacağız. 

Yasal haklar açısından olağan üstü durumlarda hem kiracıların, hem de ev sahiplerinin hakları vardır. Bu haklar her iki tarafında mağdur olmaması için derin bir analizden sonra ortaya konmuştur.

Borçlar kanununun 331. Maddesi uyarınca bazı önemli nedenlerden dolayı kira sözleşmesi feshedilebilir. Doğal afetler ise önemli sebeplerden bir tanesidir. Borçlar kanunu madde 331:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir” 

Denilmektedir. 

Yasada belirtilen önemli nedenler açıkça ifade edilmemiştir. Ancak olağan üstü durumlar olarak kabul edilebilir. Mesela taşınmazda yangın çıkması, sel felaketinin olması ya da deprem felaketinin olması önemli nedenler arasındadır denilebilir. 

Olağan üstü durumlarda fesih bildirimi süresi aranmaz. 

Kira sözleşmesi de dahil olmak üzere tüm sözleşmelerde öngörülmeyen durumların meydana gelmesi durumunda, taraflar arasındaki eşitliğin sağlanmasını amaçlayan davalardır. 

Doğal afetlerden dolayı, kiracı ile ev sahibi arasında hazırlanan sözleşmenin hükümlerinin yerine getirilme imkanı kalmamıştır. Afetten dolayı başka sorunlarında ortaya çıkmasından dolayı, uyuşmazlıkların giderilmesi için uyarlama davası açılmalıdır. Böylece sözleşmede olağan üstü şartlardan meydana gelen eşitsizlik azaltılmış olacaktır. 

Uyarlama davası borçlar kanununun 138. Maddesinde düzenlenmiştir: 

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.”

Kiracı ve ev sahibi aralarında yaptıkları sözleşmede, öngörülmeyen durumlar için ek maddeler belirleyebilirler. Ya da uyarlama davası ile uyuşmazlıklarını çözebilirler. 

Uyarlama davasını açabilmek için davayı açan ya da isteyen tarafın kusuru olmamalıdır. Ayrıca gerçekten de öngörülmeyen bir durumun meydana gelmiş olması gerekir. 

Uyarlama davasına konu olması için sözleşmenin yasal ve geçerli olması gerekir. 

Borçlu borcunu şartların zorluğundan dolayı yerine getirmişse uyarlama davası söz konusu olamaz. 

Olağanüstü durum sonucunda borçlunun ödemede zorluk çekmesi gerekir. Yani borçlunun sözleşmenin şartlarını yerine getirme imkanı kalmamalıdır.

İlgili yasa ve yönetmeliklere göre depremde hasar gören yapılarda kiracı olarak oturan kişiler, sözleşmeyi fesih etme hakkına sahiptirler. Ayrıca hasarlı binaların onarımından sonra ilk kullanım hakkı kiracıya aittir. 

Kiracılar, bilirkişilerden sağlamlık raporu da alabilirler. Kiracı hakları açısından rapor alınması önemli bir durumdur.

İki taraf da bilirkişi raporu alabilir. 

4735 sayılı kanunun 10. Maddesi, VUK Kanununun 13. Maddesi ve diğer yönetmelik ve kanunlarda mücbir nedenler açık bir şekilde ifade edilmiştir. 

Doğal afetlerle ilgili bazı hükümlerin yer aldığı borçlar kanununun tam metnini, https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf bağlantısından inceleyebilirsiniz.